정부, 주택거래 활성화 대책 빨리 내놔야 한다
- 시기를 놓치면 백약이 무효가 될 수 있음을 주시하라...
부동산(주택) 시장의 안정화를 위한 비상경제대책회의에서 이명박 대통령은 아무런 결론을 내지 못했다.
부동산 관리 주무부서인 국토해양부와 국내경제 전반을 총괄하는 한은과 재정경제부의 입장이 충돌함으로써 어떤 정책을 사용하는 것이 옳은 지 그 판단을 유보한 것이다.
사실 지난 달 비상경제대책회의가 열린 것은 바로 현재 부동산 시장 경향을 초래하고 있는 주요 원인 중의 하나로 지목되는 부동산 시장에 대한 금융규제(DTI와 LTV 문제)를 완화하느냐 마느냐에 중점을 두고 있었다.
아마 당시 비상경제대책회의에서 양 부처 간의 입장이 차이가 너무 첨예하게 대립해 이명박 대통령으로서도 어떤 결론을 내리지 못한 것으로 알려졌다.
그러나 우리는 지난 2008년 10월 세계경제를 강타한 글로벌 금융위기가 미국 주택시장의 버블 붕괴로부터 비롯되었다는 점을 잘 알고 있다.
물론 그 근저에는 세계경제의 불확실성이 자리하고 있고, 그 여파로 미국 국내 경기 침체가 장기화 되면서 그 동안 차입을 통해 주택을 구입했던 서민 층 가계가 주택담보대출론(서브프라임 모기지)의 원금 및 이자를 변제하지 못해, 최종 주택가격의 하락으로 이어지면서 미 주택 시장에 버블붕괴가 발생했다.
미 주택 시장의 버블 붕괴는 이 시장에 자금을 공급했던 서브프라임 모기지 업체의 도산으로 이어졌고, 연이어 초대형투자금사의 부실을 초래해 종래 국제금융시장에까지 영향을 미쳐 글로벌 금융시장의 신용경색을 불렀다.
글로벌 금융시장의 신용경색이 글로벌 금융위기의 실질 내용이다. 이 같은 글로벌 금융시장의 신용경색은 실물경제에도 영향을 미쳐 세계경제의 경기급락을 초래했고, 세계 주요국 정부는 이를 막기 위해 적극적 재정확대정책과 함께 급기야 금융완화 정책까지 사용했다.
지금 세계 주요국들은 대부분 글로벌 금융위기가 부른 신용경색 팽창을 제어하기 위한 출구전략을 준비하거나 이미 시행에 들어갔다. 한국 역시 이미 출구전략의 마지막 수순인 기준금리까지 지난 달 0.25%포인트 인상했다.
이처럼 한은이 지난 18개월 동안 지속시켰던 2%의 기준금리마저 2.25%로 0.25%포인트 인상한 만큼 이후 시중의 실세금리 또한 오름세를 이어 갈 것이 분명하다.
통상 시중의 금리수준이 오름세를 타면, 곧 한은이 금융완화에서 금융긴축으로 금융통화정책을 전환하면, 기존의 약 보합세를 보이던 주택가격의 하락 속도가 매우 가팔라 질 것이다.
이런 경향으로 인해 이미 전국의 주택시장에서 주택거래는 거의 실종되다시피 했고, 주택경매시장에서의 낙찰 가격 률 또한 감정가격의 60%대까지 내려앉았다는 분석이 지배적이다.
법원에서 진행하는 주택 경매시장에서의 낙찰가격률이 앞서 지적한 수준으로 떨어지면 시장에서의 거래가격 또한 상당 수준으로 하락하기 마련이다.
이후 이미 오르기 시작한 주택담보대출 이자율을 생각하면, 이후 주택경매시장에 더 많은 주택경매물건이 쏟아져 나올 것이다. 혹자는 주택가격 하락이 서민의 주택 구매를 끌어 올릴 것으로 생각하기 쉽지만 시장가격이 하락하는 상태에서는 추가하락을 기대해 적극적 구매가 이루어 지지 않는다.
이런 경향이 지속되면 이후 특점 시점에 주택시장에 버블 붕괴가 일어날 것이고, 그 후 주택담보대출에 나섰던 금융기관의 부실로 이어져 경제 전체에 큰 충격을 준다. 정부는 이 시점까지 이어지지 않을 것이라는 생각을 할 수도 있으나 한번 붕괴되기 시작한 축대는 제 아무리 애를 써도 끝내 붕괴된다는 점을 잊지 말아야 한다.
사실 이미 주택시장에 작은 구멍이 났다. 이 구멍을 조기에 막지 않으면 주택시장의 버블붕괴는 불가피할 전망이다. 앞서 말한 주택시장에 난 구멍을 막는 첫 조건은 현재의 금융규제를 즉각 해제하는 길이다.
이렇게 되면 이후 주택가격이 오를 수 있다는 시장신념을 창조한다. 이 같은 시장신념이 창조되면 적극적인 주택구매 심리가 일게 되고, 거래 활성화로 이어지기 마련이다. 주택거래가 활성화 되어야만 체감경기 또한 개선된다.
그도 그럴 것이 주택거래가 활성화 되어야만 주택경기가 살아나고, 주택경기가 살아나야만 시중의 자금흐름의 속도 및 범위가 확산된다. 이 때 비로소 경기순환 또한 정상화의 길로 들어선다.
현재의 자금순환은 수출중심의 대기업과 금융기관을 중심으로 이루어진다. 좀더 자극적으로 설명하면 현재의 경기순환에는 가계가 배제되어 있다. 이점을 정부가 간과하고 있다.
이런 상태에서는 정부가 제 아무리 친 서민 정책을 강화하고, 일자리 늘리기에 나서더라도 정부가 원하는 정치경제적 성과를 달성할 수 없다.
특히 정부는 각종 정부통계에 의존해 경기를 판단하는 우에서 벗어나야 한다. 경제지표와 서민 삶의 질과의 상관 관계가 크게 떨어져 있다.
아무튼 현재 모든 신용창조의 근간인 부동산 특히 주택에 대해 정부가 그 가격하락을 지속적으로 방조한다면, 이후 어떠한 경제대책을 세워도 약발이 먹혀들지 않을 것이란 우려가 많다.. 정부는 지금 당장 즉각적이고도 단호한 부동산, 특히 주택거래활성화 대책을 마련해야 한다.
<월드뉴스 정득환 칼럼 대기자>
