전세사기 예방과 임차인 보호를 위해 

임대인 반환보증 가입 의무화 즉시 실시하라!

보증범위는 LTV와 연동하여 집값의 일정 비율만 보증하도록 조정해야 한다!

전월세 신고제 계도기간 종료하고 임대차 시장 실태부터 명확히 파악하라!

주택도시보증공사(이하 HUG)가 최근 3년간 악성 임대인 명단을 공개했다. 악성 임대인은 HUG가 세입자에게 전세금을 대신 돌려주고 청구한 구상 채무가 2건 이상이며, 액수가 2억원 이상인 경우에 해당한다. 

악성 임대인은 총 1177명(법인 포함)이며, 세입자에게 돌려주지 않은 전세금은 1조9000억원에 달했다. 

악성 임대인 공개는 2023년 12월 27일부터 시작되어 초반 6개월에는 126명 수준이었다. 지난해 하반기 1000여명이나 급증한 것으로 볼 때 보증금 미반환 사고 문제가 지금도 계속되고 있음을 알 수 있다. 

전세제도가 지속되는 이상 보증금 미반환이라는 치명적인 리스크를 완전히 차단하기는 불가능하다. 

전세사기꾼이 발붙일 틈을 없애고, 임대인과 임차인 모두에게 이익이 되는 전세제도로 안전하게 관리할 수 있는 구조를 만들어야 한다. 

경실련은 전세제도의 근본적인 개선을 위해 다음과 같은 방안을 제시하는 바이다. 

첫째, 임대차 계약 시 임대인의 반환보증가입을 의무화 및 보증한도 LTV 적용 실시하라!

전세제도를 채권-채무관계로 볼 때 임차인은 채권자, 임대인은 채무자이다. 임대인은 주택임대를 통해 수익을 거둘 수 있으며, 보증금 미반환 사고도 대부분 임대인으로 인해 발생한다. 

현행 반환보증보험 제도에서는 거의 대부분 임차인이 보증료를 부담하고 가입하고 있다. 

반환보증보험은 임대차계약체결 전에 임대인이 사전에 가입하도록 하여야 하고, 미가입 주택은 임대차시장에 나오지 못하도록 해야한다.

반환보증보험을 악용한 전세사기를 막으려면 보증한도에 LTV를 적용하여 집값의 70% 수준만 보증하도록 해야 한다. 

최근까지 전세 사기꾼들은 반환보증보험에 가입하면 보증금 전액을 HUG가 책임진다는 점을 악용했다. 집값을 시세보다 높게 감정평가를 받은 뒤 세입자들에게 더 많은 보증금을 받아낸 것이다. 

보증금이 높아도 반환보증보험 가입이 미끼가 되어 세입자와 계약을 체결할 수 있었다. 

보증금 미반환 사고가 일어나도 반환보증보험에 가입한 세입자들은 HUG를 통해 보증금을 돌려받을 수는 있다. 하지만 실상은 전세사기 피해가 온 국민에게로 전가된 것일 뿐이다. 

보증범위를 LTV 일정비율만 보증하면, 공공영역에서 임차주택에 대한 최소한의 검증과 관리가 가능하게 되고, 임대차 시장의 자율적인 조절기능을 통하여 시장가격이 자유롭게 형성될 수 있고, 임대인과 임차인의 도덕적 해이를 방지할수 있다. 

보증금 미반환 사고가 일어나더라도 임대인 대신 HUG가 경매를 통해 보증금을 회수하기도 용이하므로 불필요한 국고 손실을 줄일수 있다. 

둘째, 전월세 신고제, 주택임대사업자 등록 의무 시행하라!

최근 전세사기 사태에서 드러났듯 임대인과 임차인의 정보격차는 실로 엄청나다. 전월세 신고제는 임대차 정보격차를 해소하고, 투명한 임대차 거래 관행을 확립하기 위해 기본적으로 전제되어야 하는 정책이다.

현재 주택 임대인은 등록이나 신고 의무 없이 얼마든지 임대를 놓을 수 있기 때문에 정부는 그 실태조차 제대로 파악하지 못하고 있다. 

그나마 전월세 신고제가 2021년부터 시행되었는데, 정부가 과태료 부과를 계속 연장시켜 효과가 매우 떨어지고 있다. 

전월세 제도가 전세사기와 같은 피해사례를 만들지 않고 안정적으로 운영되려면 그 실태부터 명확하게 파악되어야 한다. 

정부는 전월세 신고제 의무화가 제대로 실행될 수 있도록 올해에는 과태료 부과를 반드시 시행시켜야 한다. 

신규계약 뿐만 아니라 기존 계약도 신고대상에 포함시켜야 하며, 관리비도 신고하도록 해야 한다. 

보증금 6천만원, 월세 30만원이라는 예외조항도 폐지하여 실효성을 높여야 한다. 

그간 제시되었던 정부 정책 속에서 전월세 시장을 개선하고자 하는 의지는 전혀 찾아볼 수 없었다. 

최근 정국의 혼란이 심화됨에 따라 사회적 약자인 세입자들의 고충도 더욱 가중될 수밖에 없다. 

이런 때일수록 정부와 국회 정책결정권자들은 세입자들의 고통에 적극 귀 기울여 관리 가능한 전세제도를 만들 수 있도록 해야 한다. 

경실련도 임차인들이 안심할 수 있는 전세제도가 만들어질 때까지 노력을 아끼지 않을 것이다.