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세곡동, 내곡동 그린벨트 최근 5년간 지분거래 증가 투기벨트 만들지 말고 그린벨트 해제 철회하라! - 개인, 법인 등 민간 1,782필지의 공시지가는 1조 2,307억원 - 상위 10위 법인(민간) 공시지가 차액 최대 327억원 - 최근 5년 사이 지분거래 80건 중 29%가 2023년에 거래
  • 기사등록 2024-10-31 05:04:17
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[경실련 도시개혁센터 & 시사저널 공동]


세곡동, 내곡동 그린벨트 최근 5년간 지분거래 증가

투기벨트 만들지 말고 그린벨트 해제 철회하라!

∙ 개인, 법인 등 민간 1,782필지의 공시지가는 1조 2,307억원

∙ 상위 10위 법인(민간) 공시지가 차액 최대 327억원

∙ 최근 5년 사이 지분거래 80건 중 29%가 2023년에 거래

∙ 정부와 서울시는 8.8대책 이후가 아닌 최근 10년내 거래도 전수조사해야

경실련과 시사저널이 공동으로 토지 소유주 현황을 조사한 결과 8.8 부동산 대책으로 그린벨트(개발제한구역) 해제가 공식화되면서 유력 후보지로 떠오르는 세곡동·내곡동 일대 토지의 42%(필지수 기준)를 민간이 소유한 것으로 나타났다. (면적 기준은 37.8%)

조사 결과 세곡동·내곡동 토지(산지 포함)는 총 4,252필지, 면적은 985만㎡(300만평)다. 이 중 민간이 차지하는 총 면적은 373만㎡로 약 113만평이다. 


해당 토지 소유주는 그린벨트 해제에 따라 필연적으로 반사이익을 볼 것으로 예상된다. 외국인을 포함한 개인이 1,577필지(37.1%), 법인이 140필지(3.3%), 신탁사 49필지(1.2%), 기타 종교단체, 종중 등이 26필지(0.6%) 순이었다. 나머지 57.9%는 공공으로 2,460필지(6123만㎡)를 보유하고 있다. 


개인, 법인 등 민간이 소유한 1,782필지의 2024년 현재 공시지가는 1조 2,307억원에 달했고, 31개 법인이 토지를 처음 매입한 당시 공시지가와 현재 공시지가 차액은 총 1,294억원으로 나타났다. 매입 이후 공시지가 상승액이 가장 큰 법인은 최대 327억원이다. 


개인 소유 필지 중에 눈길이 가는 필지도 있다. 


지분이 몇십 갈래로 나눠진 곳이다. 민간 소유 비(非)대지 중 공시지가가 230억원으로 가장 비싼 세곡동의 한 임야는 그린벨트이자 토지거래허가구역이다. 이곳은 2000년대 들어 한 때 지분권이 최대 61개로 갈라졌다. 


그러다 모든 지분이 올 2월 당시 소유주 6명에게 귀속됐다가 10월 현재 5명에게 이전됐다. 지분 이전 사유와 주소지 등을 비교해 봤을 때 모두 3대에 걸친 일가로 추정된다.


지분 이전 과정에서는 수차례 공유물 분할이 이뤄졌다. 토지 개발 이전에 시가가 낮을 때 지분을 나눠 증여를 한 것이다. 


상증세법에 따라 추후 개발사업 등에 따른 시세차익에 대해서도 증여세가 부과된다. 하지만 시세차익을 얻는 시점이 토지 취득일로부터 5년이 지난 뒤라면 증여세는 면제된다. 


소위 ‘지분 쪼개기’를 통한 절세 전략이다. 이 땅은 임야지만 산이 아닌 평지에 있고, 주택지구와 500m 정도 떨어져 있어 개발 가능성이 큰 곳으로 꼽힌다.


지분 쪼개기는 기획부동산의 전형적인 사기 수법으로 악용되기도 한다. 특정 업체가 그린벨트 또는 개발가치가 낮은 산지 등을 사들인 뒤, 웃돈을 얹어 지분을 분할 판매하는 것이다. 


조사 결과 지분 쪼개기 흔적도 나타났다. 지난 5년간 세곡동, 내곡동 그린벨트 지역의 거래 내역을 살펴본 결과 전체 169건 거래 중 80건이 지분 매매인 것으로 드러났다. 


전체 그린벨트 거래의 47.3%로 절반 가까이가 지분 쪼개기로 매매됐다. 특히 내곡동 산지의 한 그린벨트 임야는 지난해 5월 30일 하루에만 20번에 걸쳐 지분이 직거래됐다. 총 거래 금액은 6억 5,000여만원이다. 


이처럼 조사 과정에서 투기로 의심되는 정황들이 많이 발견됐지만, 모두 투기로 단정지을 수는 없다. 다만 정부에서 토지가 용도에 맞게 사용되는지 관리감독을 강화하고 토지이용 실태조사를 상시로 진행하여 투기를 막아야 한다. 


이 와중에 정부가 서울·수도권 그린벨트를 풀어 공급하겠다고 발표한 8만호 가운데 5만호 후보지를 11월에 발표할 예정이다. 


그린벨트 해제에 따라 필연적으로 반사이익을 보는 이들이 발생함에 따라 부동산 시장의 공공성 강화를 위한 그린벨트 해제가 오히려 사익 추구에 이용될 것이라는 우려가 크다. 


실제 주택 공급까지는 6~7년 이후에나 가능한 것이기 때문에 정부가 생각하는 집값 안정화 효과는커녕 투기 등 부작용만 더 클 것으로 보인다. 


더구나 지금도 수도권 쏠림 현상으로 사회적·경제적 비용이 엄청난데 수도권에 그린벨트가 풀리면 대한민국의 지속 가능성마저 저해될 수 있다. 


경실련은 정부가 이제라도 그린벨트를 투기벨트로 만들지 말고, 그린벨트 해제 정책을 즉각 철회할 것을 촉구한다.

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