정부 미분양 대책, 보안책 마련 절실하다.
- 정부는 업계의 목소리에 귀 기울여야 한다. -
정부는 지난 6월 11일 지방 미분양 대책을 발표하였다. 분양가를 10% 이상 인하하는 업체에 대해서 내년 6월말까지 한시적으로 주택담보 인정비율(LTV)을 70%까지 10%P 더 높여주고 모기지 보험을 확대한다는 것이다.
그리고 취․등록세를 50% 감면하고, 일시적 1세대 2주택 자 인정기간을 현행 1년에서 2년으로 연장하며, 매입임대사업자에 대한 세제혜택을 확대하는 내용 등인데 정작 주택시장의 반응은 시큰둥하다.
수혜자인 주택업계에서는 극도로 침체된 지방주택 경기를 살리는 데는 한계가 있다는 평가가 지배적이다. 이번 대책에는 주택시장 정상화에 가장 큰 걸림돌인 양도세 중과, 종부세 과세기준 같은 핵심적인 내용이 빠져있기 때문이다.
이번 대책의 문제점을 다음 몇 가지로 나누어 볼 수 있다.
첫째, 미분양 해소를 위한 핵심 해결책이 빠져있어 대책의 효과가 의문시된다는 점이다. 미분양 대책의 혜택을 받기 위한 전제조건이 너무 많고 수도권 미분양 주택이 적용대상에서 제외되어 있는 것이다
수도권 미분양 물량은 이미 2만여 가구를 상회하였는데도 이번 조치는 투기과열지구 해제 등으로 효과가 미미한 지방만을 대상으로 하고 있어 실효성을 기대하기가 어려운 실정이다. 또한, 가장 중요한 1가구 2주택 자 양도 세율 인하 등 세제대책의 미흡으로 미분양 해소 효과가 줄어들 수밖에 없다.
둘째, 실효성 없는 대책으로 인해 미분양 급증 등 역효과가 발생할 우려가 있다. 즉, 미분양 해소가 아니라 오히려 미분양을 양산하는 역기능을 유발할 가능성을 배제할 수 없다는 점이다.
금년 6월 12일 이후 발생되는 미분양 주택은 대책의 혜택을 받지 못해 신규 분양 아파트가 수요자로부터 외면 받아 오히려 미분양이 증가하는 부작용이 생겨날 수 있다.
이는 기존 미분양 주택에만 혜택이 돌아감으로써 연말까지 지방에서 분양될 13만여 가구는 수요자로부터 외면을 받을 가능성이 커 청약률 제로 단지가 속출하는 등 미분양 사태가 심화될 수 있다.
더구나 기존 미분양 계약자는 소급적용이 되지 않아 혜택을 받을 수 없으므로 대규모 해약사태 발생과 선의의 피해자가 양산되고 주택업체들도 신규 분양을 꺼리게 돼 향후 지방 주택공급 감소로 이어지는 부작용이 유발될 수밖에 없다.
그리고 취득․등록세 감면 적용대상을 2009년 6월까지 “취득”하는 주택으로 엄격히 한정하고 있는데 지방 취․등록세 감면요건인 ‘09.6월말까지 소유권 이전의 가능 여부를 실수요자 입장에서 예측하기가 곤란하고 해당 지자체의 조례개정 시기와 내용에 따라 지역별로 취득․등록세 혜택 적용 범위와 시기가 달라짐으로 형평상의 문제가 발생할 수 있다.
셋째, 미분양 대책의 전제조건인 자발적 분양가 인하가 어려운 점을 간과하고 있다. 현실적으로 기분양자의 반발과 분양가 차액 반환 요구로 대규모 미분양 단지의 경우에만 제한적으로 자발적 인하가 가능할 것으로 예상된다.
더욱이 금년 들어 민간택지에서의 분양가상한제 시행과 고유가로 인한 원가 상승으로 사업자의 부담이 가중되고 있어 분양가 10% 인하의 실효성이 의문시된다.
넷째, 적용대상 기준 시점 및 미분양 대상에 대한 해석상 논란이 분분하다. 취득․등록세 감면 적용대상에 대한 부처 간 합의가 이루어지지 않아 논란이 되고 있다.
지방세 소관부처인 행정안전부에서는 미분양 기준을 “취득” 시점으로 해야 한다는 입장을 고수하여 국토해양부의 “계약” 시점과 이견을 보이고 있어 혼란이 초래되고 있다.
국토해양부에서 대책 적용기준을 내년 6월 말까지 계약하는 아파트로 정할 수 있도록 부처간 협의 중인 것으로 보도되고 있는데 이른 시일 내에 정책조율이 되어야 할 것이다.
이러한 제반 문제점을 고려할 때, 지방주택시장의 유효수요를 진작할 수 있는 추가 보완 대책이 시급히 강구되어야 한다고 본다. 지방 미분양 해소를 위해서는 서울과 수도권 수요를 유인할 수 있어야 한다.
이를 위해서는 1가구 다주택자에 대한 양도소득세와 종합부동산세 중과세 완화 등과 같은 서울 등 외지인들의 지방 주택구입을 지원하는 추가 대책이 절실히 요청된다.
주택보급률이 100%를 넘는 지방시장에서 동일 지역 내수 진작만으로는 미분양 해소가 불가능하다. 서울 및 수도권도 규제를 대폭적으로 완화해서 미분양 해소 효과가 수도권에서 지방으로 확산될 수 있도록 유도하여야 한다.
결국, 수도권 투자 수요의 지방주택시장 유입이 지방 미분양 해소의 관건이며 핵심적인 해법일 수밖에 없다고 본다.
따라서, 미분양 해소의 실효성 확보를 위해 대상지역을 수도권까지 확대하여 수도권 내 미분양주택에 대하여도 제한적인 규제완화 대상으로 포함하여야 한다.
또한 주택담보대출비율(LTV)․총부채상환비율(DTI)을 투기과열지구까지 보다 더 완화하여 구매력을 확충하여야 한다.
주택관련 세제와 관련해서도 종합부동산세 과세 대상인 고가주택기준을 지금의 6억 원에서 9～10억 원으로 상향조정하고 지방 미분양주택 매입 시 양도세 면제와 수도권 미분양주택 매입 시 1가구 2주택자 양도세 일반세율(50% → 9～36%) 적용 등 추가적인 조치가 뒤따라야 미분양의 검은 구름이 꺼질 것으로 보인다.
